El contrato de arrendamiento es muy habitual entre nuestros clientes, dado que, quien más o quien menos, ha pasado o ha conocido a personas que han pasado por un régimen de arriendo. Aquí redactaremos las principales características de este tipo de contrato, haremos un resumen de las cláusulas principales que debe contener para ser un buen contrato y, a su vez, analizaremos cuánto dinero podemos cobrar por ello.
Comenzando por la cuestión económica, como sabréis, es deber y derecho la libertar de precios entre los abogados. Eso implica que cada abogado puede poner el precio que quiera para sus servicios siempre que sean aceptados por el cliente –obviamente-. No obstante lo anterior, en mi caso muchas veces no sé qué cobrar a los clientes, así que pregunto a compañeros para que me hagan de guía. Pues bien, para los contratos de arriendo he visto muchas disparidades de precios, aunque la mayoría de letrados comentaban que cobraban entre 150-250 euros (IVA no incluido). Es cierto que no es una gran suma de dinero, pero vamos, te puede ayudar a redondear el mes o a pagar los impuestos, ¿verdad?
Además, estamos delante de una materia que es relativamente sencilla. Entiéndase que me refiero a que tenemos mucha información por internet y una ley aplicable que se entiende bastante bien y pocos vacíos nos deja por cubrir.
Sin más dilación, pasamos a los apartados que debe contener nuestro contrato de arriendo.
En primer lugar, en su encabezado, deberá constar la fecha y lugar y que, efectivamente, se trata de un contrato de arriendo (aquí se deberá matizar si se trata de vivienda, primera vivienda, residencia habitual, local logístico, local comercial, nave..).
Después de este apartado, existirá la identificación de las partes: por un lado, hallaremos la parte arrendadora y por otro, la parte arrendataria o inquilino. Si fuera más de un inquilino quien arriende la vivienda (pongamos que se va a tratar siempre del supuesto de vivienda por ser el más habitual), también deberá constar en este apartado. De estas partes citadas, se deberá tener el nombre completo, DNI o documento acreditativo de identidad que se tenga, dirección fiscal o física y, finalmente, poner la típica frase de “que ambas partes en la calidad con la que actúan, se reconocen recíprocamente capacidad jurídica para contratar y obligarse y en especial para el otorgamiento del presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA” y, seguidamente añadir el “Exponen”.
El apartado de “Exponen” deberá constar toda la información de la vivienda a arrendar. Su ubicación y referencia catastral. Esta la podemos encontrar a aquí de forma totalmente gratuita a través del uso de la dirección física de la vivienda. Con la referencia catastral podremos hallar la cédula de habitabilidad. En Cataluña existe un aplicativo público para buscar la cédula de habitabilidad, seguro que tu Comunidad Autónoma también tiene algo parecido. De no encontrar esa información, siempre puedes dirigirte al Ayuntamiento donde está la vivienda y pedir el número de referencia de la cédula de habitabilidad.
Luego, se deberá describir el uso que se hará de la vivienda y que, además, ambas partes libremente reconocen entender y aceptar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, conforme a las disposiciones de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (la «LAU»), reconociéndose mutuamente capacidad jurídica para suscribirlo, con sujeción a las siguientes cláusulas.
Cláusula 1: El objeto del contrato
Ambas partes aceptan ser partes en el arriendo. Que el inquilino usará la vivienda para el cometido descrito. Se redactará si existe la posibilidad o no del subarriendo. Además, el inquilino se comprometerá a cumplir y respetar en todo momento los estatutos y normas internas de la comunidad de la parte arrendadora a la que pertenece el inmueble, que declara conocer y aceptar.
Cláusula 2: El plazo de vigencia del contrato
Se redactará cuando entra en vigor el mismo y su duración. También las prórrogas y sus condicionantes. Los tiempos para poder extinguir el contrato y los preavisos.
Cláusula 3: Entrega del inmueble
Aquí se redactará el estado de la vivienda y sus funcionalidades. Pueden añadirse en anexo las fotografías del inmueble para que así, de suceder cualquier contratiempo, siempre habrá imágenes donde se describe la situación del contenido y continente de la vivienda. Además, se redacta cuando se hace la entrega de llaves.
Cláusula 4: La renta del alquiler
Aquí se fijarán los términos económicos. Cuanto se tendrá que pagar al mes por la vivienda, cuando se revisará esa cantidad económica y cuándo y cómo se ingresará esa cantidad de dinero. Así mismo se añadirá el período de carencia, es decir, cuantos impagos se pueden aguantar antes de proceder al desahucio.
Cláusula 5: La fianza arrendaticia
Aquí se pactará cuánto dinero y cómo y en versión a qué se prestará a fianza. Normalmente suele calcularse a tenor del precio/mes del arriendo. Aquí también se añade si en la Comunidad Autónoma en la que está la vivienda existe o no la obligación de prestar la mencionada fianza en alguna de las formas en un servicio público a tal fin.
Cláusula 6: Los servicios y gastos
Es el inquilino el que se suele obligar a pagar los suministros. Así mismo, se describirá de quién serán de titularidad los mismos. Luego, se hablarán de los gastos relacionados con la Comunidad de Propietarios, los residuos o el IBI, de entre otros gastos posibles, según dónde se encuentre ubicada la vivienda. Cada contrato es distinto.
Cláusula 7: Los gastos de reparación y conservación
Normalmente, la parte arrendadora se obliga a realizar las reparaciones que fueran necesarias en el Inmueble para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, salvo las derivadas de la negligencia o culpa o debido al desgaste ocasionado por el uso ordinario del inmueble por parte del inquilino. Se suele añadir que el inquilino deberá realizar todas aquellas reparaciones necesarias para el mantenimiento y correcto funcionamiento de los electrodomésticos y/o muebles del Inmueble cuando los desperfectos hayan sido provocados por el mismo.
Cláusula 8: De las obras
Que la parte inquilina está obligada a dejar hacer obras en la vivienda por parte de la parte arrendadora. Así mismo, siempre se suele añadir algo como la terminación del presente Contrato de arrendamiento, las obras y mejoras quedarán en beneficio del Inmueble, sin derecho la inquilina a resarcirse de ellas.
Cláusula 9: Devolución del inmueble
A la terminación del contrato, el inquilino está obligado a irse del mismo sin la necesidad de que el arrendador deba notificarle más allá que a los efectos prácticos. Que si el inquilino no se va de la vivienda podría incurrir en consecuencias penales y civiles. Que, de los desperfectos se cobrarán su misma reparación del dinero prestado en fianza.
Cláusula 10: Derecho de tanteo y retracto
Corresponden a la inquilina los derechos de tanteo y retracto a los que se refiere el artículo 25 de la vigente LAU.
Cláusula 11: Causas de terminación del contrato
Normalmente, suelen ser las legalmente establecidas y las previstas a lo largo del contrato. Suelen añadirse también: A efectos del artículo 14 de la LAU y a cuantos otros pudieran resultar pertinentes, la enajenación del Inmueble extinguirá el arrendamiento. Una vez transcurridos los primeros X años de duración del contrato, en caso de necesidad de la parte arrendadora de ocupar el Inmueble antes del transcurso de cinco años, para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial de conformidad con el artículo 9.3 de la LAU. La parte arrendadora deberá comunicar dicha necesidad con al menos X meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y la inquilina estará obligada a entregar el Inmueble en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Cláusula 12: Protección de datos
Se debería añadir algo así: “Los datos personales que el inquilino facilita en el presente contrato y que pueda facilitar en el futuro son necesarios para la celebración del presente contrato, y serán tratados por la parte arrendadora con la finalidad de gestionar el contrato de arrendamiento de la vivienda y sobre la base de la ejecución de dicha relación contractual. La parte arrendadora no comunicará los datos personales la inquilina a terceros, salvo cuando sea necesario para el cumplimiento de obligaciones legales, sin perjuicio de que los prestadores de servicios de gestión administrativa de la parte arrendadora puedan tener acceso a los datos personales la inquilina para la prestación de dichos servicios. La parte arrendadora no llevará a cabo transferencias internacionales de datos personales. La parte arrendadora conservará los datos en tanto que la relación contractual se mantenga vigente, conservándolos posteriormente, debidamente bloqueados, por el plazo de prescripción de las acciones de acuerdo con la normativa civil aplicable. El inquilino podrá ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión y a la portabilidad de sus datos, así como a la limitación del tratamiento de los mismos, dirigiéndose la parte arrendadora en la dirección que figura en el encabezamiento del presente contrato, y acreditando debidamente su identidad. Asimismo, la inquilina tiene derecho a presentar una reclamación ante la Agencia Española de Protección de Datos.”
Cláusula 13: Ley aplicable y jurisdicción
De conformidad con lo previsto en el artículo 4, apartado 2 de la vigente LAU será, de ley aplicable la LAU y subsidiariamente el Código Civil y jurisdicción civil de donde se encuentre el inmueble.
Cláusula 14: Las notificaciones
Se suele añadir que las notificaciones se deberán hacer por escrito y por entrega certificada.
La misma firma del contrato. Es recomendable que las partes firmen todas las hojas del contrato de alquiler así como los anexos, donde se deberían añadir las fotocopias de los DNI’s o documentos acreditativos de identidad así como fotografías de la vivienda en su estado inicial y cualesquiera más información de relevancia para el contrato.
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