El mercado de viviendas enfrenta un periodo de caídas en las ventas, aunque se espera que la situación se mantenga estable sin un descalabro significativo.
Durante el mes de abril, las compraventas retrocedieron un 8,1% en comparación con el mismo periodo del año anterior, alcanzando un total de 43.311 operaciones. Esta cifra representa el nivel más bajo en dos años, agravando la disminución experimentada en marzo (5,7%) y acumulando tres meses consecutivos de retrocesos, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
El descenso de abril se atribuye tanto a la disminución de las operaciones de viviendas de segunda mano como de las nuevas. Específicamente, las compraventas de viviendas usadas disminuyeron un 9% en el cuarto mes del año, sumando un total de 35.057 transacciones. Por su parte, las transacciones de viviendas nuevas registraron una caída del 4,2%, alcanzando un total de 8.254 operaciones. Los portales inmobiliarios Fotocasa e idealista señalan que este retroceso del mercado se debe al encarecimiento de los costes de financiación, debido a las subidas de los tipos aplicadas por el Banco Central Europeo (BCE) para frenar la inflación. Según estos portales, esta tendencia a la baja se acentuará en los próximos meses.
María Matos, portavoz y jefa de Estudios de Fotocasa, explica que se espera una moderación en las compraventas en comparación con los dos años anteriores. A pesar de ello, se espera que el sector se mantenga dinámico, aunque con cifras menos significativas. La inflación está afectando el poder adquisitivo de los hogares, lo que reduce su capacidad de ahorro y limita la compra de inmuebles. Además, aún no se conoce la magnitud de las subidas de los tipos de interés, aunque parece que nos acercamos al final y que el euríbor no presentará grandes aumentos. Sin embargo, cualquier incremento continuará encareciendo los créditos financieros, lo que podría excluir a un número importante de compradores.
A pesar de la disminución en las ventas, tanto Fotocasa como idealista no consideran que el mercado de viviendas esté al borde de un desplome que afecte significativamente los precios. Francisco Iñareta, portavoz de idealista, advierte que no es probable que se produzca una disminución drástica en el número de viviendas vendidas que afecte al mercado y reduzca los precios de manera significativa. Según las previsiones, se estima que el sector pueda finalizar el año con alrededor de 500.000 operaciones, un número menor al registrado en 2022 pero similar al registrado en 2019, antes de la pandemia, la cual provocó un auge en el sector inmobiliario durante tres años y que ahora está disminuyendo.
Matos explica que es justo comparar las cifras de 2023 con las de 2019, el año previo al estallido de la pandemia, ya que el mercado inmobiliario está en proceso de estabilización. Si se realiza esta comparación, las compraventas en abril muestran un aumento del 5,1% en comparación con el mismo mes de 2019. En el cómputo anual, las operaciones de 2023 (205.647) serían un 16,7% superiores a la suma de enero, febrero, marzo y abril de 2019, con un total de 176.230 compraventas de viviendas realizadas. Esto demuestra que el año 2023 ha comenzado con fuerza y datos muy positivos, evidenciando la gran resiliencia del mercado inmobiliario frente a las alteraciones económicas, según Matos.
Por su parte, Tecnotramit también espera que no se produzca un colapso en la actividad que conduzca a una caída abrupta de los precios. Vicenç Hernández, economista y consejero delegado de la compañía de servicios inmobiliarios, señala que es probable que las correcciones de precios sean más pronunciadas en aquellas áreas donde el precio de la vivienda se haya incrementado considerablemente, donde haya un mayor endeudamiento en los hogares o donde el acceso a la financiación se haya vuelto más costoso. Sin embargo, estas correcciones se producirán gradualmente en los próximos años, en lugar de ser repentinas.
En cuanto a las regiones de España, en abril de 2023, la Comunidad Valenciana, Cantabria y Andalucía registraron el mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes. En términos absolutos, Andalucía encabezó la lista con 8.878 operaciones de compraventa, seguida de Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid. Doce comunidades experimentaron una disminución en las compraventas de viviendas en abril de 2023 en comparación con el mismo mes de 2022. Los mayores descensos se registraron en el País Vasco (-23,4%), Baleares (-19,6%), La Rioja (-18,6%) y Galicia (-15,2%), mientras que las disminuciones más moderadas se observaron en Navarra (-0,6%) y Castilla y León (-4%). Por otro lado, las ventas de viviendas aumentaron en abril en comparación con el mismo periodo del año anterior en cinco regiones: Canarias, donde aumentaron un 11,6%; Comunidad Valenciana (+6%); Extremadura (+3,7%); Asturias (+2,6%) y Murcia (+1,2%).
