El pasado 26 de mayo de 2023 entró en vigor la nueva Ley 12/2023, de 24 mayo, denominada “por el derecho a la vivienda”. Una nueva norma, no ausente de polémicas, que irrumpe en nuestro país en un contexto económico y social marcado por la inflación y por unos precios de los alquileres cada vez más elevados.
Estamos ante una ley cuyo objeto radica en garantizar el acceso a la vivienda en condiciones de igualdad. Básicamente, trata de desarrollar y regularizar el artículo 47 de la Constitución Española (CE) que establece que “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, además de contener un mandato a los poderes públicos para hacer efectivo tal derecho. Sin embargo, hay que tener en cuenta la ubicación de este artículo en nuestra Constitución, y es que el derecho a la vivienda no es un derecho fundamental, sino un derecho constitucional y un mero principio rector, situado en el Capítulo tercero del Título I de nuestro texto constitucional y, por tanto, no amparado por la especial protección que caracteriza a los derechos fundamentales.
Pues bien, la llegada de esta nueva regulación ha sido objeto de diferentes debates y controversias, tanto jurídicos, como políticos y sociales. Para empezar, porque regula una materia sobre la que el Estado no dispone una competencia exclusiva, sino que son las Comunidades Autónomas las que pueden asumir, y de hecho han asumido, dicha competencia y regulación. En otras palabras, el artículo 149 de la Constitución Española (CE) determina las materias sobre las que el Estado tiene competencia exclusiva y sobre las que, por tanto, puede legislar. Sin embargo, la vivienda no se encuentra recogida en dicho precepto, sino en el artículo 148.1.3ª CE, como una materia de posible asunción competencial por las Comunidades Autónomas. A través de sus respectivos Estatutos de Autonomía, todas ellas han asumido efectivamente esta competencia, y es por ello, a salvaguarda de que en la nueva norma trate constantemente de justificar y aclarar que se legisla respetando las competencias autonómicas, por lo que muchas ya han anunciado, e incluso interpuesto, un recurso de inconstitucionalidad ante esta posible injerencia competencial.
Pero dejando a un lado las controversias ocasionadas, esta nueva ley añade varios conceptos y aspectos totalmente novedosos que suponen un cambio en el sistema de acceso a la vivienda y de arrendamientos.
En primer lugar, se introducen dos nuevos conceptos claves: zonas de mercado residencial tensionado y gran tenedor de vivienda. Básicamente, el primer concepto equivale a una declaración realizada por la Administración competente, es decir, por cada Comunidad Autónoma, sobre un determinado terreno en el que el precio medio del alquiler, de la cuota de la hipoteca o de la compra de la vivienda se encuentra considerablemente elevado. En cuanto al segundo concepto, se refiere a una persona que dispone en propiedad de más de diez viviendas o más de 1.500 m2 de terreno, aunque este número puede ser menor si dichas viviendas se encuentran en una zona declarada tensionada. De este modo, estamos ante dos importantes declaraciones, puesto que traerán consecuencias significativas en cuanto a aspectos como la determinación del precio de la renta, posibilidad de repercutir a la parte arrendataria los gastos de la comunidad y el IBI, obligación para el arrendador de ver sus contratos de arrendamiento de vivienda habitual ampliados por prórrogas extraordinarias anuales obligatorias por un plazo máximo de tres años, etc.
Como segunda novedad, se regula la cuantía del precio de la renta de los arrendamientos, estableciendo una limitación extraordinaria a su incremento. Mientras que con la legislación anterior la renta podía ser actualizada anualmente tomando como referencia el IPC, ahora esto cambia estableciéndose un máximo de subida, que queda fijado en un 2% durante el año 2023 y en un 3% durante el 2024, sin perjuicio de que se alcance un pacto en contrario entre las partes. Además, se abandona la referencia al IPC como índice de actualización, siendo este sustituido por uno nuevo que deberá ser creado antes del comienzo del año 2025.
En tercer lugar, se implanta una prórroga extraordinaria en los arrendamientos de vivienda habitual. Si bien el artículo 9.1 LAU ya establece una prórroga obligatoria anual de un plazo mínimo de cinco años para estos tipos de contrato, la nueva ley por el derecho a la vivienda prorroga de manera extraordinaria por un año más este plazo, previéndose también en los casos de prorroga tácita del artículo 10.1 LAU. Aunque se establece una condición para la aplicación de esta cláusula extraordinaria, y es que el arrendatario acredite encontrarse en situación de vulnerabilidad.
La Ley de Enjuiciamiento Civil también es modificada por la nueva ley de vivienda. Concretamente, en lo referido a los desahucios. Se suman los requisitos exigidos para los procedimientos de desahucios, con el claro fin de dificultarlos y dilatarlos. Entre algunas de las medidas, destaca la obligación de acreditar si el inmueble es la vivienda habitual del demandado y si el arrendador ha sido declarado gran tenedor. Además, en los casos de grandes tenedores, deberán acreditar si el demandado está en situación de vulnerabilidad económica y realizar una conciliación o intermediación previa. Resulta cuanto menos impactante que sea el demandante el que tenga que probar la situación de vulnerabilidad económica del demandado, teniendo que acudir a los servicios de las Administraciones correspondientes. Un trámite que sin duda alargará y complicará estos procedimientos judiciales. También se fija la obligación de que en las resoluciones de lanzamiento se establezca la hora y la fecha exacta. Básicamente, se trata de evitar algunas prácticas seguidas por los juzgados, sobre todo en Barcelona, en las que solamente se establecía la fecha del lanzamiento para así evitar que se realizaran actos organizados. Otra de las medidas destacas es la suspensión de los desahucios hasta el comienzo del año 2024 cuando concurra una situación de vulnerabilidad.
Por otro lado, la nueva ley también trata de penalizar las viviendas vacías a través de ahogos fiscales, concretamente con un fuerte recargo sobre el IBI.
Pues bien, la nueva regulación de la vivienda supone un nuevo contexto en la ejecución y las bases de los arrendamientos en nuestro país, que inevitablemente llevará a consecuencias que todavía están por analizar. Muchas de sus normas pueden suponer grandes inconvenientes para los arrendadores a la hora de suscribir un contrato de arrendamiento. Medidas como la regulación del precio del alquiler, la limitación de su subida, las obstaculizaciones al proceso de desahucio han creado una gran inseguridad y disconformidad a los arrendadores, que pueden optar por no alquilar su inmueble. Pero precisamente para evitar este tipo de decisiones se establecen las penalizaciones fiscales a las viviendas vacías. Estas agravaciones forzarán, o bien a arrendar los inmuebles o bien a venderlos.
Pero hay un tipo de alquiler que no se ve reformado por esta nueva ley: el alquiler vacacional. Y es que los alquileres turísticos y vacacionales quedan al margen de la nueva ley de vivienda, y es por ello por lo que muchos han decidido cambiar el destino de su arrendamiento. Este tipo de alquiler se encuentra expresamente de la LAU en su art. 5.e) y se regula por disposiciones autonómicas. Concretamente, el artículo 5 establece que quedan excluidos del ámbito de aplicación de la ley “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”. Por tanto, es la regulación autonómica y local la que se encarga de establecer las reglas referentes al alquiler turístico, ya que la normativa turística es una materia de competencia exclusiva de las CCAA.
Las medidas limitativas hacia los arrendadores por estas reformas y obligaciones suponen una fuerte alerta ante el auge y crecimiento de los alquileres vacacionales, en detrimento y disminución de los arrendamientos de vivienda. De esta manera, se produciría un cambio en el objeto y destino de las propiedades arrendadas como viviendas, pasando a ser el alquiler turístico, regulado por una normativa diferente, y con una posibilidad mayor de ganancia. Este cambio permitiría a los propietarios sortear las limitaciones de la nueva ley, dejando a un lado la regulación de la LAU, para ajustarse a lo dispuesto en la regulación autonómica de alquiler vacacional.
Por tanto y como conclusión, las consecuencias de la aplicación de esta nueva ley podrían resultar contraproducentes. Recordemos que estamos ante una ley cuyo objeto es facilitar el acceso a la vivienda. No obstante, las fuertes medidas y limitaciones que se imponen a los arrendadores podrían derivar en un efecto contrario, aumentándose considerablemente las ventas de propiedades y el cambio a contratos de alquileres vacacionales, disminuyendo de este modo las viviendas disponibles en alquiler para uso de residencia habitual.
