El presente artículo tratará sobre los gastos hipotecarios. Si, ciertamente hace años ya que escuchamos este concepto (y muchos otros relacionados). No obstante, por si en aquel momento no se entendió o por si se requiere de una actualización en relación al tema hipotecario, sigue leyendo este artículo.
Pues bien, en primer lugar, los «gastos hipotecarios» son una serie de costes y gastos asociados a la formalización y constitución de un préstamo hipotecario en España y otros países. Estos gastos suelen estar vinculados a los trámites, gestiones y servicios necesarios para llevar a cabo la adquisición de una vivienda o propiedad mediante un préstamo hipotecario. A continuación, se analizarán los principales gastos hipotecarios tanto en la legislación española como en algunas normativas internacionales relevantes.
Los gastos hipotecarios en la Legislación Española se dan, por ejemplo, en la tasación de la vivienda.
Antes de conceder un préstamo hipotecario, la entidad bancaria suele requerir una tasación de la vivienda para determinar su valor real. Este coste corre a cargo del solicitante del préstamo.
Se añade la formalización de la escritura de préstamo hipotecario que debe realizarse ante notario, y los honorarios del notario son un gasto que debe asumir el solicitante.
También se le sumará la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad también conlleva un coste, que debe ser asumido por el prestatario.
Además, algunas entidades bancarias exigen la intervención de una gestoría para llevar a cabo los trámites administrativos relacionados con el préstamo, lo cual implica un gasto adicional. Asimismo, la formalización de la hipoteca también conlleva el pago de impuestos, como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que en algunos casos corresponde al prestatario y en otros al banco. Y, finalmente, algunas hipotecas pueden incluir comisiones, como la comisión de apertura o la comisión por amortización anticipada, que suponen un coste adicional para el prestatario.
Aunque los gastos hipotecarios están regulados principalmente por la legislación nacional de cada país, existen tratados internacionales y directivas europeas que establecen ciertos principios generales sobre la protección de los consumidores en el ámbito hipotecario.
Algunas normativas internacionales relevantes son, por ejemplo, la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, sobre contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Esta directiva europea establece normas para los contratos de crédito hipotecario con consumidores, incluyendo la obligación de proporcionar información clara y transparente sobre los gastos y costos asociados al préstamo. Encontraremos el Convenio Europeo de Derechos Humanos (CEDH). El CEDH garantiza el derecho a la protección de la propiedad y el derecho a un juicio justo. En el contexto hipotecario, este convenio puede ser relevante para casos de ejecución hipotecaria y desalojos, asegurando que se respeten los derechos fundamentales de los prestatarios.
Dentro de la legislación española, el tema de los gastos hipotecarios ha sido objeto de debate y litigiosidad en los últimos años. Desde el 2015, el Tribunal Supremo de España ha ido declarando abusivas algunas cláusulas hipotecarias que atribuían al consumidor la totalidad de los gastos relacionados con la formalización del préstamo. Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea también se pronunció sobre este asunto, confirmando que ciertos gastos hipotecarios debían ser compartidos entre el banco y el consumidor.
Un derecho que merece justicia
Los gastos hipotecarios han sido objeto de controversia y litigiosidad en los últimos años en España. Muchos consumidores se han sentido perjudicados al tener que asumir una serie de costes asociados a la formalización de su préstamo hipotecario. Sin embargo, la legislación y las decisiones judiciales han abierto la posibilidad de reclamar la devolución de estos gastos. En este artículo, exploraremos los pasos y opciones que los consumidores tienen para reclamar los gastos hipotecarios y proteger sus derechos como prestatarios.
Lo primero que debe hacer un consumidor es conocer y comprender los gastos hipotecarios que ha pagado al formalizar su préstamo. Estos gastos incluyen la tasación de la vivienda, los honorarios notariales, los costes del registro de la propiedad, los impuestos y las comisiones bancarias. El Tribunal Supremo de España ha declarado abusivas algunas cláusulas que imponían al consumidor el pago de todos los gastos hipotecarios. Por lo tanto, es fundamental revisar detalladamente el contrato hipotecario en busca de cláusulas que puedan ser consideradas abusivas según la jurisprudencia vigente.
Para sustentar una reclamación por los gastos hipotecarios, es importante recopilar toda la documentación relacionada con la formalización del préstamo. Esto incluye facturas, recibos, escrituras y cualquier otro documento que demuestre los pagos realizados. Una vez identificados los gastos y las posibles cláusulas abusivas, el consumidor puede dirigirse al banco que concedió el préstamo y solicitar la devolución de los gastos pagados de forma indebida. Es recomendable hacerlo por escrito y de manera formal, detallando los gastos reclamados y argumentando las razones para considerar que son abusivos.
Si el banco no responde satisfactoriamente o rechaza la reclamación, el consumidor puede presentar una reclamación extrajudicial ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria. Si bien no tiene carácter vinculante, puede ser un paso previo a la vía judicial. Si todas las gestiones extrajudiciales resultan infructuosas, el consumidor puede optar por acudir a la vía judicial para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios.
La reclamación de los gastos hipotecarios es un derecho del consumidor amparado por la jurisprudencia y la legislación vigente en España. Conociendo los gastos asociados a la formalización del préstamo, identificando posibles cláusulas abusivas y recopilando la documentación necesaria, los consumidores pueden solicitar la devolución de estos costos y proteger sus derechos como prestatarios. La vía extrajudicial y, en última instancia, la vía judicial, son opciones disponibles para aquellos que se vean afectados por cláusulas abusivas en sus contratos hipotecarios. La reclamación de los gastos hipotecarios no solo busca una compensación económica, sino también contribuye a la transparencia y justicia en el sector bancario.
